业绩喜人房企纷纷上调销售目标楼市调控何去何从

业绩喜人房企纷纷上调销售目标 楼市调控何去何从？

2013年，在反腐浪潮的席卷下，高端餐饮、白酒、会所等行业遭受到了无法避免的重创。然而，同样是在中央最严调控的背景下，房地产行业的持续火爆，却与这些行业形成了鲜明的对比。而值得注意的是，这种火热的趋势似乎也一直延续到了新的一年。　　日前，不少龙头房企均公布了自己在2014年1月的成绩单，傲人的业绩自然令不少行业羡慕，但也有观点指出，如此的业绩在2月或许难以延续。那么，2014年的房地产市场，究竟将呈现出怎样的趋势？　　销售业绩喜人房企纷纷上调销售目标　　据证券日报报道，2月10日晚，招商地产发布公告称，2014年1月份，公司实现签约销售面积34.63万平方米，同比增长42.95%；实现签约销售金额43.05亿元，同比增长28.42%。　　在业绩增长的同时，招商地产在年初的土地市场异常活跃。其近期获得了常熟市虞山尚湖、日照市尚城花园、烟台市牟平、哈尔滨群力、武汉市硚口区和广州番禺万博等6个项目，合计需支付权益土地出让金79.64亿元，相当于1月份销售额的近一倍。　　报道还表示，去年刚刚实现千亿元销售目标的碧桂园也在2月10日公布了其1月份的销售情况，报告期内公司当月实现合同销售金额约176.7亿元，合同销售建筑面积约271万平方米。较去年同期的73.4亿元及约100万平方米，分别增长140.74%及171%，这一增幅也是目前已披露1月份销售业绩房企中最高的。　　除了招商地产和碧桂园外，万科也在2月8日公布了1月份的销售简报，报告期内公司实现销售面积194.6万平方米，同比增长20.79%，环比增长99.39%；实现销售金额276.5亿元，同比增长44.99%，环比增长152.51%，两项数据双双刷新同月历史新高。　　另外，申银万国此前也发布研报预测，由于春节因素，万科1月份的推盘量并不高，但之前积累了350亿元左右的已认购待签约资源，将陆续在今年第一季度的销售中得到体现。该预测与万科1月份良好的销售数据正好吻合。　　不过，虽然2014年首月的销售高达276.5亿元，但万科在拿地方面却呈现出谨慎的态度。其1月份仅新增3个项目，同比下降63%。除西安环园中路项目外，其余均为合作开发，花费的拿地金额也只有18.93亿元，新增土地权益面积共计65.6万平方米。　　报道还称，稍早前的2月7日，同样在去年加入“千亿俱乐部”的恒大地产发布公告称，2014年1月分集团合约销售金额约为110.4亿元，较2013年同比增长53.3%；合约销售面积约为142.7万平方米，同比增长22.2%；销售均价为7738元/平方米，同比增长24.7%。　　此外，旭辉控股2月10日也表示，2014年1月份公司实现合同销售金额约22.1亿元，同比增长约58%，创其单月销售历史新高。合同销售面积约17.11万平方米，均价约为12920元/平方米。　　毫无疑问的是，有了“开门红”的业绩做参考，各房企更是纷纷上调了2014年的销售目标。　　广州日报对此报道表示，部分房企对于自己2014年的销售额打出了更高的目标。首创集团年报显示，2014年力争实现签约销售金额280亿元以上，而去年其销售金额为196亿元。禹洲地产公告称，该公司及其附属公司及联属于今年的合约销售目标将为132亿元，相比去年同期的80亿元增65%。旭辉也表示，2014年全年已设定初步合同销售目标为220亿元(连合营项目销售)，较2013年增加约43.8%。而春节之前，绿地集团便高调宣布，其房地产业务2014年的目标是销售额达到2400亿元，海外销售额目标是达到130亿元。　　但对于整体楼市而言，经过了快速上升的2013年，2014年楼市是否能够火热到支撑销售业绩大幅增长，依然是一个未知数。　　国际评级机构穆迪最新一期研究报告表示，经历了2013年极为强劲的增长后，预计2014年中国房地产市场和评级开发商的合约销售额同比增长率将降至10%左右。　　中原地产首席分析师张大伟也认为，2014年的市场风险明显增加。房企的销售目标上涨，但2014年1~2月份的整体市场销售并未出现开门红，“一旦有继续收紧的政策出台，很可能市场会出现再次调整”。　　未来房企发展仍不能盲目乐观　　由上述分析不难看出，2014年的楼市走势如何，目前还不能保持盲目乐观。　　据观点地产网报道，虽然2014年开局，包括万科、碧桂园等的销售业绩借助结转滞后都交出了不错的答卷，但值得注意的是，另一方面，市场却接连传出钱荒、影子银行监管等消息，给作为资金密集型产业之一的房地产业未来发展空间打上了问号。　　而对于2014年房地产市场前景，相关分析认为，随着信贷收紧、及被压抑的买房需求逐步被吸收后，未来房企销售增长明显放缓将是大的发展趋势，而在此种趋势下，房企本身也在寻求各种多元化转型。　　这一点，于近期，包括恒大、世茂、越秀等企业，入股金融机构或与金融机构合作的动作上或有所体现。　　报道表示，具体来看，除今年1月24日，恒大地产宣布以33亿元收购华夏银行4.5%的股份外，2013年12月19日及2014年1月28日，世茂股份与光大集团签署了相关产权交易合同，股权受让价格为21.86亿元。　　同时，越秀地产母公司越秀集团收购香港创兴银行75%股份，交易已在2月5日完成，涉及金额116亿港元。　　另值得一提的是，继2013年10月30日，万科宣布以27亿元收购徽商银行8%的股份后，近日市场再传万科将联手腾讯创办银行。　　虽然最终万科方面已予以否认，并表示未来几年，万科没有大规模进入金融领域的考虑，但通过该传言，仍不难看出市场对房企联姻金融机构的关注。　　对于房企联姻金融机构，报道援引深圳金鹰地产营销总监林晓华分析表示，目前由于成本的上升，再加上房企回笼资金的速度赶不上扩张的速度，这都需要大量资金支持，而通过联姻金融机构能进一步拓宽企业的融资渠道，同时，也可增加企业自身客户资源。　　另据了解，除联姻金融机构外，今年来，包括万科、绿地、招商等企业也新提出了诸如“小股操盘”模式在内的额外盈利模式。　　据万科董秘谭华杰透露，小股操盘为万科2014年新的提法中的最重要的一条，小股操盘模式投资投入资金并不多，但投资回报率会比较高。　　对此，瑞银认为，降低新增项目的权益比例，试图在分享项目利润之外，通过项目运营取得额外收入，此举有望为公司获得更高的资本回报率。　　此外，南方日报也援引同策咨询研究部总监张宏伟分析称，十八届三中全会之后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，厦门、南昌、沈阳等二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕，政策“阶段性”的从严执行加上“钱荒”二次发力导致其市场短期“马力不足”，一定程度上导致开发企业推盘策略的调整与市场购买情绪出现阶段性的观望。　　“当前地方政府发布的政策力度相对偏中性。”张宏伟表示，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。因此，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情。“从经验来看，去年11月前后阶段性收紧的政策效力会在今年第二季度逐步化解，导致二季度成为市场需求集中放量的‘窗口期’。”　　各地频现高价房土地财政依赖不减？　　事实上，上述人士分析中提到的地方政府的调控政策，在近期也出现了一个值得注意的变化：不少地方对于楼市调控的力度，似乎正在减小，而这导致一些高价房在部分地区“重现江湖”。　　经济参考报报道表示，2014年年初，一度“隐退”的“天价”楼盘再度“重出江湖”。位于北京市朝阳区大望京村的绿地中心项目近日获批，其住宅以每平方米9.5万元的均价再次刺激了购房者敏感的神经。除此之外，北京1月份还有两个单价超过6万元的高价房获得预售许可，均价分别达到每平方米6 .7万元和7.8万元。　　并非北京楼市“一枝独秀”，高价房集中入市在全国多地轮番上演。年初，深圳也出现高价楼盘集中备案的现象。福田、南山等两项目的销售均价都超过每平方米4万元，直接拉动新房市场均价环比上涨超过3成。武汉光谷地区的房价长年维持在每平方米8000元上下，而今年年初开盘的不少项目的均价将超过1.1万元。　　事实上，去年以来，严控涨价楼盘，尤其是高价项目入市成为多个大中城市楼市调控的重要内容之一。去年底，北京市曾要求单价超过4万元的新盘不予发放预售证；深圳一些高价楼盘也受价格考核约束而延迟备案，一些地方甚至在调控细则中明确表示“加大中低价中小户型产品审批”。　　对此，报道援引经济学者马光远分析表示，“在房价高涨的时候突击调控，限制涨价楼盘入市以应对考核目标，在市场趋冷的时候批售高价房推高市场预期，这已经成为地方政府的一贯做法。”　　高价房时隐时现，百姓预期忽高忽低不仅导致市场的“紊乱”，也违背市场规律。在许多百姓看来，政府无法决定房价高低，却在控制不同价格楼盘的入市时机。而在一些住建部门负责人眼中，在地方政府无法摆脱土地财政依赖的前提下控房价，这些权宜之计实属无奈之举。　　报道表示，社会之所以对高价盘入市高度关注，是因为会影响到地方年度房价的统计数据，这也直接关系到年度调控目标的承诺能否兑现。　　国务院2013年初出台的“国五条”要求，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。目前看来，大部分一二线城市提出的“新建商品住房价格涨幅不高于本年度城市或城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”的目标难以完成。　　“如何问责，谁来问责，对谁问责”等都会遭遇“软执行”。中国房地产学会副会长陈国强表示，房地产作为支柱行业的地位决定了问责制难落实。地方政府“放任”土地市场火爆成交，高价盘就会伺机入市，问责制遭遇“软执行”，也会给地方批售高价楼盘更多“底气”。　　2014:房地产调控何去何从　　值得一提的是，市场对于房价越调越高的质疑实际上一直存在，房地产调控的效果也一直未能尽如人意。　　金融时报对此报道称，有观点认为，过去几年的调控中，一直把重心着力于单一的房价调控上，效果并不稳固。应当看到，房价在上涨周期中有着诸多推动因素，比如大量人口向城市特别是大型城市涌入，公共资源向部分城市集中等，在不改变外部环境的条件下，单纯地调控房价，实际上就是对需求的短期抑制，表现为限购、限贷等大量行政手段的运用，造成了需求经过压抑后会出现集中释放，房价在短暂的回调后，就是恢复性的甚至是报复性的上涨。　　这与我国房地产市场的特性不无关系，在供给和需求上，房地产市场都是呈分割状态的区域性的市场。以户籍制度为代表的行政制度，实际上体现出的是公共资源和社会服务在各地区、各城市之间分配的不对等。社会公共服务资源分布的不均衡，又导致住房需求的不均衡，造成了部分城市房价过快上涨。可以说，一线城市与二三线城市房价的差距，在一定程度上是教育、医疗等公共服务水平差距的体现。　　由此可见，房地产调控应当走出房价调控的范畴，纳入到经济转型的大系统中，以经济转型、资源和要素均衡分配流动，为楼市调控创建出一个良好的外部环境。　　报道表示，党的十八届三中全会提出，健全城乡发展一体化体制机制，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。这一战略部署，将对我国房地产业产生深远影响。逐渐推进户籍制度改革和土地集约利用，必然会带来产业布局的优化以及城乡基本公共服务均等化，从而引发人口的新一轮流动，改善区域间的住房需求结构，从而为房地产调控塑造出新的外部环境。　　可以预见，随着中小城市群和小城镇发展，人口、资源、公共服务等将会在不同区域和城市间自发进行更加有序合理的配置。因此，如何在新型城镇化中统筹好房地产调控，是一道新的课题。从逻辑上看，以“人的城镇化”为核心的新型城镇化与房地产调控相辅相成，相互促进。但在实际操作中，却有可能会走样。在一些城市粗放式的土地扩张中，地方政府的财政收入过度依赖土地出让金，往往通过各种手段抬高地价，比如通过给地方融资平台注资的形式，让其高价拿地，却是房价上涨的重要原因。　　另外值得关注的是，我国楼市矛盾的实质，并不在于供给总量的不足，而在于资源分配的结构性失衡。随着时间推移以及人口结构的变化，结构性失衡的状态还有可能会加剧，表现为高收入群体对多套房产的拥有，会形成更多的存量空置房。这一现象，将随着不动产统一登记的推进而有所改观。　　目前国土资源部已明确表示，将扎实开展不动产统一登记，而住建部也正在推进全国住房信息联网。愈加清晰化的居民房产信息，将成为房地产调控的基本依据和基础条件，不仅能够有效抑制异地炒房，实现精准调控，而且为房产税等市场化调控举措的落地提供了现实条件，破除了技术障碍。从长远来看，完备真实的数据支撑，将是完善我国社会主义市场经济体系和宏观调控的必要前提，作为子系统的房地产市场，必然从中获益。　　新阶段的房地产调控，是一项与新型城镇化、国土空间开发布局优化以及户籍制度改革等协同推进的过程，必须注意好长短期目标的平衡，既要着眼于市场制度的修复和完善，又要着力于外部环境的塑造，促使楼市改变运行机制。

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